Оценка квартиры при оформлении наследства (оценка для нотариуса)

Оценка объектов недвижимости в настоящее время является наиболее развитым направлением оценочных услуг, и одну из ведущих позиций по объемам заказов в этом сегменте занимает оценка квартир. 

Для чего необходима оценка квартир

В основном, оценка квартир независимым оценщиком необходима при получении кредита в банке под залог оцениваемой квартиры, реже для купли-продажи, т.к. в этом случае, как правило, отчет оценщика не требуется, а потенциальный продавец или покупатель обращается в риэлтерскую фирму, которая не только оценит квартиру, но и поможет совершить необходимую сделку. Возможна также оценка квартиры при решении имущественных споров. 

Но наиболее актуальна на сегодняшний день оценка квартир для целей оформления наследства, дарения, ренты или других нотариальных действий. С 1 января 2005 года Федеральным законом от 02.11.04 N127-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов" в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения. 

Изменения в законодательстве

Статья 333.25. Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий 

1. За совершение нотариальных действий государственная пошлина уплачивается с учетом следующих особенностей: 

6) оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества (курса Центрального банка Российской Федерации - в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте) на день открытия наследства; 

8) стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться как организациями, получившими в установленном порядке лицензию на оценку недвижимости, так и организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения. 

Таким образом, оценка квартир в целях нотариального оформления сделок по квартирам осуществляется независимыми оценщиками, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности. При этом, согласно Статье 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, "в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. 

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других". Т.е. при оценке квартир для осуществления нотариальных действий независимым оценщиком рассчитывается рыночная стоимость квартиры. Следует учесть, что оценка должна производиться на дату смерти наследодателя (дату открытия наследства) в случае оформления наследства, или на текущую дату в случае оформления ренты и дарения. 

Отличие рыночной стоимости от инвентаризационной

Необходимо разграничивать понятия "рыночная стоимость" и "оценка квартиры по БТИ". Во втором случае речь идет об определении инвентаризационной стоимости квартиры, которая в несколько раз, до 10-ти раз, как правило, ниже рыночной. За исключением случаев, когда БТИ, имея соответствующую лицензию, определяет рыночную стоимость. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости включает в себя стоимость земельного участка и здания на нем, т.е. земля плюс сама конструкция. При этом рыночная стоимость зависит, прежде всего, от местоположения объекта, его назначения, состояния и других параметров. Таким образом, "рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства" (определение взято из Постановления правительства РФ №519 от 06.07.2001 г. "Об утверждении стандартов оценки"). 

Инвентаризационная же стоимость учитывает только стоимость конструкции объекта, без учета стоимости земельного участка, и рассчитывается на основе стоимости строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам. 

Необходимо отметить, что для оформления наследства рыночная стоимость рассчитывается именно для определения размера государственной пошлины для совершения нотариальных действий. Тогда как инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, рассчитывается для определения размера налога на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения. 

Оценка квартиры при разводе

Потребность в оценке квартиры может возникнуть по разным поводам. Одним из таких поводов является раздел имущества при разводе. Согласно «Семейному кодексу Российской Федерации» (Глава 7): «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью», и подлежит разделу в определенных долях при разводе. 

И если утюг или микроволновку еще можно поделить самостоятельно, то квартиру поделить без разногласий достаточно сложно. Поэтому при наличии спора в разделе имущества при разводе благоразумней всего привлечь оценочную компанию. 

Обращение к оценщикам для определения рыночной стоимости квартиры при разводе может быть вызвано и судебным решением.

Эксперты нашей компании имеют большой практический опыт в оценке недвижимости в бракоразводных процессах. Результатом работы оценщиков в разделе квартиры при разводе является отчет об оценке рыночной стоимости. 

Отчет выполняется в соответствии с требованиями 135 Федерального Закона «Об оценочной деятельности» в действующей редакции и стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) и является официальным документом доказательного значения. У нашей компании имеется вся необходимая разрешительная документация для проведения оценки любого имущества при разводе.

Помните, обращаясь к независимым экспертам в случае развода и раздела имущества, вы получаете не только официальный документ, имеющий юридическую силу в любых инстанциях, но и экономите свое время, силы и нервы, а это, согласитесь, немаловажно.  

С нашими отчетами по оценке квартиры Вы будете себя чувствовать защищенными, успешными и бесконечно уверенными в себе!

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

Этап 1. Определение основных вопросов оценки Цель оценки.

- Вид определяемой стоимости.

- Установление оцениваемых имущественных прав.

- Дата проведения оценки.

- График работ по оценке.

- Источники информации.

- Выбор методов оценки.

- Затраты на проведение оценки.

- Денежное вознаграждение за проведение оценки.

- Составление договора на оценку. 

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации

- Осмотр объекта и прилегающей территории.

- Юридическое описание единого объекта недвижимости.

- Физические характеристики и местоположение.

- Экономическая информация.

- Проверка достоверности собранной информации.

- Анализ и обработка информации.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования

- Анализ земельного участка-как незастроенного

- Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:

- правовая обоснованность выбранного варианта использования;

- физическая осуществимость;

- финансовая целесообразность;

- наивысшая стоимость единого объекта недвижимости.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов и согласование полученных результатов

- Оценка стоимости на основе доходного подхода.

- Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

- Оценка стоимости на основе затратного подхода.

- Проверка полученных данных о величине стоимости.

- Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

- Выведение итоговой величины стоимости.

Этап 5. Подготовка отчета об оценке

Кадастровая стоимость земли

Кадастровая оценка земли Регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и другими директивными документами. Государственная кадастровая оценка проводится по категориям земель. 

При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с право устанавливающими документами на земельный участок. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. 

В г.Москве кадастровая оценка утверждена постановлением Правительства Москвы от 03.06.2003г. № 417-ПП "О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы". "…в целях обеспечения перехода на исчисление земельного налога и арендной платы, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы, разработать проекты необходимых распорядительных документов и в IV квартале 2003 года представить в установленном порядке в Правительство Москвы. "Кадастровая оценка в Москве проведена по 1 516 кадастровым кварталам города, по 14 видам функционального использования земель.

Оценка аренды земельного участка

Расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с " Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р. "Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.  

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).  

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). 

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".